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新城中心112畝地塊丨必爭之地?

2020-04-20 作者:內房網 點擊 評論

內房網訊:經內江市人民政府批準,內江市公共資源交易服務中心定于2020年4月30日10時,在我中心辦公樓三樓開標廳,以拍賣方式組織出讓一宗國有建設用地使用權。現將有關事項公告如下:


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拍賣宗地現場圖


土地位置東興區玉屏街北側、五星路西側地塊;

土地數據:規劃凈用地面積74908.14平方米(約112.36畝);

其中:B3-4地塊(43.24畝)

容積率:1.0≤R≤1.8(可兼容配套地上商業商務建筑面積占地塊總計容建筑面積比例不超過5%);

建筑密度:D≤30%;

綠地率:G>30%;

建筑限高:H≤36米


B3-9地塊(69.12畝)

容積率:1.0≤R≤2.0(可兼容配套地上商業商務建筑面積占地塊總計容建筑面積比例不超過5%);

建筑密度:D≤30%;

綠地率:G>30%;

建筑限高:H≤36米


拍賣信息:起拍價250萬元/畝樓面價合計1981元/㎡;


配建要求:B3-9地塊須配套建設一處建筑面積不小于70平方米對外的服務設施,還有一所占地面積不小于6200平方米,建筑面積不小于4000平方米12班的“公辦或普惠性幼兒園“,以及須無償配建B3-4地塊南側,B3-9地塊西側綠化帶及地塊間城市支路。


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拍賣宗地位置示意


周邊配套

交通:宗地四至路網基本成形,交匯大千路,五星路、玉屏街,距離內江市最大主干道漢安大道直線距離約為1.3公里


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宗地臨街主干道現場圖


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宗地周邊路網建設項目


教育:周邊已建成教育資源涵蓋五星小學,桐梓壩小學。片區規劃一所完型教育項目花萼中小學;


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東興區五星小學 已投入使用


生活:目前該片區最大商業綜合體項目為萬達廣場,距離宗地直線距離1.3公里,內江新城綜合配套項目(內投·七彩匯)正在前期物業招中;


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內投七彩匯相關信息


醫療:宗地旁內江市婦幼保健院正在修建中,另距離已投入使用的內江市中醫院直線距離約為1.3公里;


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內江市婦幼保健院


區域土拍

該區域最近住宅用地交易情況:

2019年11月1日,隆昌屹安房地產開發有限公司斥資4.85億元,樓面價2500元/㎡拿下東興區玉屏街北側、晨望路東側145.85畝地塊(容積率2.0,限高54米),起拍單價為293萬元/畝,成交單價為333萬元/畝,溢價率13.6%。


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玉屏街北側、晨望路東側地塊位置示意圖


2020年4月8日,廣安金澤房地產開發有限公司斥資7892萬元,樓面價2222元/㎡拿下新城中心區謝家河片區華清路北側,大千路西側35.55畝地塊(容積率1.5,限高20米),起拍單價為189萬元/畝,成交單價為222萬元/畝,溢價率17.4%。


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玉屏街北側、晨望路東側地塊位置示意圖


觀點:

前言:這塊地無論從自身情況還是周邊配套上來說,都是比較出色的一塊住宅用地,如果放在2017年,2018年的內江土拍市場交易這塊宗地,最終溢價率肯定不會低于60%以上。

先看宗地本身,目前未實施打圍,有少部分未拆除的構(建)筑物,有電力線路,有雜樹,地塊為丘陵地形不平整,宗地周邊規劃道路情況佳,緊鄰內江市婦幼保健院,內江市體育中心。除上述重點外,本宗地容積率最高為1.8,限高小于36米,項目規劃受到限制,僅支持低密產品開發。


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拍賣宗地現場圖


再來看看其他方面:

對于房企來說:

周邊銷售情況:2020年1-4月,周邊項目共計網簽套數395套,產品相近且該宗地位置最近的邦泰·頤和上院項目網簽133套,月均走量33套,均價7500元/㎡(數據來源內江市房管局)


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邦泰頤和上院項目


宗地情況:拆遷情況較好,宗地有一條南北走向高壓線路穿過上方,周邊路網建設情況較好,區域位置接受程度高。


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宗地現場實圖


周邊市場競品涵蓋邦泰,廣安金澤(未亮相),兆信,億城(未亮相),內江市場洋房存量較高,房產市場處于橫盤期,區域房價均價7000元/㎡以上,戶型大多為90平米以上改善型產品。


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宗地上方高壓線實圖


對于購房者來說

除了對樓市土拍比較感興趣的朋友來說,其實這次這塊土地對于有意愿買房或者正在看房的人來說,個人覺得還是可以關注關注的。至于為啥,就不長篇概述了,簡單列一下。

1、位置,配套好,新城中心片區萬達背后,現在新修的體育中心對面,婦幼保健院旁邊,這個位置的地出一塊少一塊,產品位置不可替代。

2、土地自身容積率較低,一塊地1.8,一塊地2.0,均限高36米,商業占比面積不超過5%,產品基本確定為改善型的小高層,洋房社區。如若由知名開發商開發,居住品質上面來說是比較出色的。

3、產品保值升值率強,這個主要是由上面兩點因素決定,自身出色的位置以及開發企業的品質把控。目前自身位置的優越性基本看的到了,接下來主要關注花落誰家。


最終我們再看看城市:

內江地處成渝半小時經濟圈,是國家提出的《成渝經濟區區域規劃》中確定的區域性中心城市。年初,中央財經委員會第六次會議提出,要推動成渝地區雙城經濟圈建設,內江亦處于經濟圈發展規劃之中。


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成渝經濟圈


謝家河片區地處內江市新城中心,配套規劃完善。目前該片區最高土拍價格為3323元/㎡,由邦泰于2019年3月19日競得,2020年1月、4月拍賣出讓的兩宗宅地,樓面地價也分別達到2500元/㎡、2222元/㎡,而本次出讓宗地起拍價為1950元/㎡,地塊位置好、周邊配套優質,相對于此前出讓的宗地,顯而易見的存在溢價空間。

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